Lucky Land – Trường hợp
Tôi vừa mua xong căn nhà ngày 15/10/2016 nhưng không có QSDĐ. Xin hỏi sau này khi làm thủ tục cấp sổ đỏ thì giấy mua bán tay do khóm ấp xác nhận có hợp lệ không? Và khi làm sổ đỏ chủ nhà cũ có cần phải có mặt để ký không? Trường hợp giải tỏa di dời thì mình có được hưởng đúng chính sách di dời không, hay vẫn phân biệt chủ cũ và chủ mới? Xin cảm ơn.
Trả lời.
Thứ nhất, điều kiện để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Căn cứ vào các thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định Luật Đất Đai 2013, Điều 168 thì thời điểm được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi miếng đất đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai, việc thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tiến hành như sau:
– Nếu đủ điều kiện về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100, 101 và 102 Luật Đất Đai 2013 thì người chủ hiện tại nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền.
– Điều 105 Luật đất đai năm 2013 quy định, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
– Đồng thời hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Một trong các giấy tờ về đất đai được quy định tại Điều 100 Luật đất đai;
+ Giấy chứng minh thư nhân dân;
+ Sổ hộ khẩu bản sao có chứng thực;
+ Giấy xác nhận của UBND xã về việc đất không có tranh chấp, sử dụng ổn định và phù hợp với quy hoạch của địa phương.
Thứ ba, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
– Điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Việc bạn nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay là không đúng quy định pháp luật và không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Sau khi thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn phải làm thủ tục đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Thứ tư, điều kiện để được bồi thường, giải phóng mặt bằng:
Điều 75 Luật Đất Đai 2013 qui định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”
Căn cứ theo quy định trên thì bạn chỉ được bồi thường về đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
(Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội)
