Lucky Land – Kinh doanh bất kỳ một loại hình sản phẩm nào đều có những rủi ro nhất định, và để hạn chế điều này cần sớm khẳng định tính pháp lý của nó.
Thực tế, cách thức xây dựng chính sách, pháp luật chưa theo kịp xu thế phát triển của cuộc sống, đơn cử rõ nhất là loại hình bất động sản.
Gần đây xuất hiện nhiều cụm từ “CHƯA ĐẦY ĐỦ PHÁP LÝ”. Vậy thì đầy đủ pháp lý là như thế nào?
Theo một thống kê, thì “Đầy đủ pháp lý” là bao gồm đủ các danh mục dưới đây:
1 – Công nhận Chủ đầu tư
2 – Đăng ký đầu tư dự án .
3 – Giấy chứng nhận đăng ký DN lần gần nhất
4 – Nhiệm vụ QH ,
5 – Chứng chỉ QH.
6 – Phê duyệt QH chi tiết tỷ lệ 1/500 .
7 – Thoả thuận Tổng mặt bằng & Phương án Kiến trúc
8 – Điều chỉnh quy hoạch
9 – Công bố QH
10 – Chấp thuận đầu tư
11 – Phê duyệt dự án đầu tư
12 – Ký quỹ
13 – Chuyển mục đích sử dụng đất
14 – Giao đất
15 – Thuê đất
16 – Cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư
17 – Chuyển nhượng dự án
18 – Thoả thuận đấu nối hạ tầng
19 – Xin phép Xây dựng
20 – Khởi công
21 – Nghiệm thu hạ tầng theo tiến độ dự án
22 – Nghiệm thu móng
23 – Thông báo huy động vốn
24 – Giải chấp ngân hàng (nếu có thế chấp)
25 – Đăng ký Hợp đồng mẫu
26 – Lắp đặt & Nghiệm thu PCCC
27 – Nghiệm thu & bàn giao công trình (giữa nhà thầu xây dựng và CĐT) .
28 – Hoàn công
29 – Bàn giao nhà cho người mua
30 – Cấp số nhà
31 – Cấp Giấy Chứng nhận QSD Đất ở và QSH Nhà ở.
Sẽ chẳng thể có dự án nào Đầy đủ được từng này mục khi mở bán cả, mà phải có lộ trình từng bước.Với pháp lý, cứ mỗi bước sau là rà soát lại các bước trước, dù các bước trước có rồi mà sai phạm thì vẫn bị giữ lại như thường.
Đơn cử như khu đất vàng Lê Duẩn, nghe đâu đả có sổ đỏ, giờ quy ra mấy ông cấp sổ đỏ cấp sai thì thu hồi vẫn cứ là thu hồi.Thế nên phải hiểu rằng, không có cái gì là an toàn pháp lý mang tính tuyệt đối ở Việt Nam cả. Cái quan trọng là khi sự kiện xấu xảy ra thì các bên phản ứng như thế nào?
Liếc sơ về danh mục ở trên. chúng ta thấy mục “Công nhận chủ đầu tư” là bước đầu tiên. Sau đó mới có quy hoạch 1/500.Nhiều bạn đưa tin rằng có QH 1/500 gọi là có pháp lý, nhưng hãy xem, có thì vẫn có thể điều chỉnh được kia mà.
Sai phạm trong thời gian vừa qua liên quan đến Chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất (Mục 13, 14). Sổ đỏ là mục 16, nhưng khi cấp xong rồi nếu thấy mục 13, 14 có vấn đề thì vẫn bị huỷ như thường.Ai mua nhà cũng mong mình được qua 31 kiếp nạn.
Tuy nhiên để đến bước 31 thì còn đầy thứ cần phải trải qua. Ví dụ cái mục 28, nếu giấy phép với thực tế xây dựng khác nhau thì cũng khối vấn đề xảy ra.
Các bạn sẽ tự hỏi là Chủ đầu tư rao bán nhà khi có trong tay bao nhiêu pháp lý? Đầy CĐT sẽ trình cho người mua cái văn bản ở bước 1, rồi trình thêm văn bản bước 6, 7. Nhiều Chủ đầu tư sẽ không “dám” trình văn bản số 11. Còn muốn ký HĐ Mua bán thì phải xong bước thứ 23.
Ví như vụ Gem Riverside vừa qua, vì họ chưa có cái văn bản số 23 nên chắc chắn họ không thể ký kết Hợp đồng mua bán được.Còn trước đó, đôi khi chỉ cần trình ra cái văn bản số 1 là dân tình ào ào kéo đến đặt chỗ. Có văn bản số 6 là có thể đặt cọc rồi.Nhưng quan trọng là văn bản số 12, 13 và 16. Ngoài ra văn bản 11 cũng hết sức quan trọng vì nó ảnh hưởng đến cả dự án .
Theo – Đức Lê
