Lucky Land – Trường hợp
Tôi vừa mua một miếng đất 1000 m2 tại Phường Long Phước, Quận 9. Khi tôi ra phường hỏi thì được biết đất tôi thuộc đất nông nghiệp kết hợp nhà ở kinh tế vườn, chỉ cho lên tối đa 200 m2 đất thổ cư, không được xây cao tầng. Tôi mua đất đó có 2 mục đích là tách ra 4 lô với diện tích 250 m2 đất/lô để bán và để xây nhà trọ trong tương lai. Đường trước mặt nhà là 4m (trên sổ ghi là lối đi tự mở). Luật sư cho tôi hỏi như thế nào là đất nông nghiệp kết hợp nhà ở kinh tế vườn? Đất trên tôi có thể xây nhà trọ, nhà cao tầng hoặc tách lô bán được không? Có sự khác biệt như thế nào so với các loại đất khác? Mong sớm nhận được tư vấn của luật sư. Xin cảm ơn.
Trả lời.
Thứ nhất: Phân loại đất đai
Theo Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2013 thì căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân thành 3 nhóm: đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng, cụ thể được quy định tại điều 10 Luật Đất đai như sau:
“1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- b) Đất trồng cây lâu năm;
- c) Đất rừng sản xuất;
- d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
- e) Đất nuôi trồng thủy sản;
- g) Đất làm muối;
- h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
- c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
- e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
- g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
- h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
- i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;
- Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.”
Cụ thể, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 như sau:
“Điều 3. Xác định loại đất
Việc xác định loại đất đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
- Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.
- Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.
- Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây:
- a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;
- b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính.
- Trường hợp đất có nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.
- Cơ quan xác định loại đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Trường hợp thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền xác định loại đất là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Căn cứ theo quy định trên, trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng. Theo thông tin bạn cung cấp thì đất bạn đang sử dụng là đất nông nghiệp.
Thứ hai: Về chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật thì nếu như muốn xây dựng nhà xây nhà trọ, nhà cao tầng thì mảnh đất này của gia đình chị sẽ phải có mục đích sử dụng là đất thổ cư, ngoài ra còn cần phải đáp ứng diện tích tối thiểu về đất thổ cư theo quy định tại địa phương nơi có đất. Như vậy, nếu như muốn xây nhà trên phần diện tích đất nông nghiệp trên thì phải chuyển đổi mục đích sử dụng với mảnh đất này và phải xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Luật xây dựng 2014 (nếu không thuộc các trường hợp bị loại trừ tại Khoản 2 điều 89).
Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về Chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
- e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
- Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”
Vì vậy, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo nguyên tắc theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
(Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội)
