Lucky Land – Trường hợp
Tôi mua 1 mảnh đất của công ty TNHH với diện tích 110 m2, hình thức sử dụng riêng, loại đất ở lâu dài, nguồn gốc đất nhà nước bàn giao đất có thu tiền sử dụng đất năm 2006. Nhưng trong phần ghi chú của sổ đỏ có ghi chỉ được chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã xây dựng xong nhà ở đã được duyệt.
Cho tôi hỏi, công ty chuyển mục đích sử dụng đất này chưa có nhà cho tôi có vi phạm gì không? Nếu được thì hợp đồng chuyển nhượng như thế nào? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cám ơn.
Trả lời.
Theo thông tin bạn cung cấp, trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) ghi chỉ được chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã xây dựng xong nhà ở đã được duyệt, tuy nhiên không nói rõ người sử dụng đất đứng tên trên sổ đỏ là cá nhân hay chính công ty TNHH đó. Do đó, trong trường hợp công ty TNHH đó đứng tên thì chúng tôi suy đoán là quyền sử dụng đất bạn dự định nhận chuyển nhượng nằm trong dự án phát triển nhà ở (không phải dự án được phép phân lô, bán nền).
Theo đó, nếu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chưa xây dựng xong nhà thì chỉ được thực hiện theo hình thức mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng nhà ở và đáp ứng một số điều kiện khác như có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng, có thông báo đủ điều kiện bán nhà ở của Sở Xây dựng cấp tỉnh nơi có dự án,… theo quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Trong trường hợp cá nhân đang đứng tên trên sổ đỏ (Công ty TNHH chỉ là đơn vị môi giới) thì chúng tôi suy đoán thửa đất thuộc dự án phát triển nhà ở nhưng được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền và cá nhân đó đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư.
Tại Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai có quy định hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt. Theo đó, trong trường hợp này thì cá nhân đó chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sau khi đã xây dựng xong nhà ở như nội dung đã ghi nhận trong sổ đỏ.
Do chưa xác định được cụ thể trường hợp của anh nên chúng tôi chưa thể xác định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp của anh là hành vi vi phạm nào và mức xử phạt tương ứng, do đó, anh nên tìm hiểu thêm thông tin để có quyết định phù hợp, hạn chế tranh chấp cũng như thiệt thòi khi nhận chuyển quyền sử dụng đất trái quy định của pháp luật sẽ không được công nhận.
(Luật sư Lê Cẩm Diệu Hà – Công ty luật TNHH Đất Luật)
